Relatório da Reunião Setorial Expansão Urbana e Novos Loteamentos

Data: 26/01/2022

Horário: 15h

Local: Reunião realizada de forma virtual pelo Zoom por causa da pandemia

Wender Borges, presidente do CONDUR, iniciou a reunião às 15:20. Anunciou o tema e

Sergio Nagata

Discordou da não necessidade de expansão urbana. Disse que nunca vimos uma especulação imobiliária tão grande como estamos vendo hoje. Abrir novos loteamentos fará com que tenhamos mais oportunidades para as pessoas adquirirem lotes. Existem poucos lote disponíveis no mercado. Esse custo que deveria ser para o poder público o empreendedor poderia assumi-los, como estrutura de fornecimento de água, energia da Enel e etc. Falou da figura de loteamento urbano em área rural. É o mesmo procedimento para os loteamentos urbanos somada aos 20% de reserva legal. Se alguem quiser fazer um loteamento em cima da Serra do Buriti eu não veria dificuldade desde que o loteador assuma todos os custos de implantação, deixando as áreas públicas urbanizadas. Como é feito hoje as pessoas fazem irregulares e só vamos descobrir depois, como nos loteamentos a margem do lago. Sugere criar um mecanismo que todos venham para a legalidade, estabelecendo os parâmetros para que os loteamentos sejam feitos. Pode ser mais liberal, no meu ponto de vista, abrindo a possibilidade de fazer novos loteamentos, novos condomínios e novos parcelamentos dentro dos parâmetros do município. Tem também o aspecto da segunda casa, a casa de lazer que muitas pessoas querem fazer, por isso podemos estudar a liberação de novos loteamentos.

Ester

Para prever o crescimento da cidade nos próximos 10 anos, é importante primeiro ocupar os vazios urbanos para depois propor expansão. Uma das finalidades principais é fazer justiça urbana, tentar a maior equidade possível no uso da cidade. Se queremos ofertar o lote mais barato, precisamos incluir os lotes que já existem em uma política habitacional, não aumentando o número de lotes. A gente precisa apontar a solução para que a prefeitura ofereça os serviços de forma justa e eficiente, sem pensar que os problemas de infraestrutura serão resolvidos por algum loteador, porque não será obrigação dele fazer isso. Sobre os loteamentos descontínuos e irregulares, faz parte estruturarmos um sistema de fiscalização e controle para conter esse fenômeno. A figura de loteamento urbano na zona rural não existe, ou o ambiente é urbano ou é rural. É urbano porque existe infraestrutura de pelo menos 200 casas, uma escola ou um centro comunitário, uma vinculação com a administração central e acesso por estradas. O que caracteriza a zona rural é a baixíssima densidade e o uso do território que é dado. É possível morar lá, mas para ir para uma escola é preciso se deslocar.

Sergio Nagata

A nomenclatura foi passado pelo pessoal do Incra, desde que a prefeitura libere.

Ester

Fala da universidade que está sendo instalada na zona rural, que não precisa estender o perímetro até lá para que essa atividade se mantenha lá. Não há necessidade de mexer no perímetro para que seja liberada algumas atividades na zona rural, em especial as já liberadas pela prefeitura e que precisam ser regularizadas.

Sergio Nagata

As vezes os fatos atropelam nossas contas. Olhando esses casos de fazer núcleos urbanos a beira do Paranaíba e a margem da represa, há a discussão de fazer de forma irregular, e muitos foram feitos.

Jose Augusto Toledo

Talvez nem todos saibam da tentativa feita pelo prefeito anterior para a regularização das áreas de sítio de recreio. A lei construída para isso foi considerada inconstitucional e questionada pelo MP, o que travou todas as análises de novos loteamentos pela AMMAI. Alguns desses loteamentos já estão embargados pelo município e tiveram suas obras paralisadas. A Agencia Ambiental esteve visitando condomínios antigos nas margens do lago e foram encontrados muitos problemas com relação ao lixo, esgotos, aguas pluviais que podem causar erosão, áreas de preservação dentro dos condomínios. A partir do Plano Diretor poderemos criar a segurança jurídica para instituir os instrumentos certos para que realmente possamos regularizar essas ocupações, sejam as antigas ou as novas.

Ester

Comentou sobre o que o Toledo disse. Uma coisa é usarmos a cidade atual com toda essa condição de loteamentos clandestinos embargados e usarmos isso para fazer o plano. Outra é a gente pensar a cidade e propor expansão urbana. Quando a gente abre espaço para os loteamentos de forma descontrolada estamos criando um problema para a prefeitura. Tem uma série de situações que surgiram na cidade e que não podemos simplesmente deixar os clandestinos entrarem na lei sem planejar o crescimento da cidade. Se o investidor que tornar um pedaço de terra rural em urbana, precisamos conversar para fazer isso dentro de diretrizes estabelecidas de forma planejada. Tem muitos instrumentos que podemos usar para impulsionar o mercado dentro da estrutura que já temos.

Nolvandi

A lei da oferta e da procura regula tudo. O empreendedor não vai criar um loteamento sem ter perspectiva de venda. Porque ele vai empatar um capital com um prazo que ele não sabe onde vai chegar. Quando fazemos um loteamento temos que levar todos os documentos, inclusive a VTO da Saneago, que vai colocar as suas condições. Pela lei é obrigado o empreendedor fazer as redes de água e esgoto e cumprir todas as normas, isso é uma preocupação desnecessária. A população carente não consegue construir sua casa, ela compra com a ajuda dos programas de habitação do governo. Os loteamentos tem que ser aprovados em continuidade com a cidade, não longe da cidade. Não entendo como essa proposta para ocupar 14 mil lotes que dizem que tem desocupados e que não acredito que tenham. Um bairro como o Santa Rita, que é antigo, falta infraestrutura, foi feito em uma época antiga, quando isso não era exigido do empreendedor. Apoia a regularização das áreas de sítio na beira do lago e que podem ser usadas como áreas turísticas, a prefeitura precisa exigir a infraestrutura, calçada, ocupação ordenada, destinação do lixo e cobrar o IPTU mais caro para compensar o aumento de custo dos serviços públicos.

Alessandro

Sobre o tema do interesse turístico, venho acompanhando esse tema ha muito tempo. A falta de legalidade causou todo o transtorno que estamos tendo hoje, a falta de interesse em regularizar causou essa falta de investimentos e estrutura. Por causa da irregularidade as pessoas evitaram investir com medo de ter problemas com a prefeitura mais tarde. De lá pra cá, mesmo as ações feitas pela AMMAI tem atrapalhado. Se não criar um processo de legalização vai piorar mais ainda, porque continuarão se multiplicando as ocupações ilegais. Precisamos regular de forma rigorosa, mas não engessar esse processo. Sobre loteamentos, é uma cidade antiga. Precisamos ter espaços novos para as pessoas investirem. Araporã está crescendo muito mais que Itumbiara. Concordo em não criar loteamentos descontínuos, mas dentro das áreas perto da cidade é preciso abrir novos loteamentos.

Toledo

Informa que estão na agência 3 loteamentos com a instalação de mais 2 mil lotes novos para serem instalados na cidade.

Artur

Acredito que não dá pra fechar os olhos para esse aumento de lotes vazios. Mesmo a cidade controlando esse número de vazios urbanos está crescendo. Temos que ter uma política voltada para tentar usar esses lotes que estão vazios. Hoje nosso desenho da área urbana está bem distorcido, temos até ilhas de cidade dentro da zona rural. Temos que controlar essa ocupação. Por Itumbiara ser muito antiga e por não projetar o crescimento cada loteamento se conecta mal a estrutura viária dos outros bairros da cidade. Voltando para o tema das áreas de interesse turístico, não podemos ter pressa para a liberação da ocupação dessas áreas.

Lojas Midia

Disse que há necessidade de melhorias na infraestrutura instalada para a abertura dos novos loteamentos.

Nolvandi

Já que Alessandro falou de Araporã, lá é a prova porque tem loteamento vazio e ninguém vai querer abrir novos loteamentos porque sabe que não vai vender. A gente sempre precisa ter uma reserva de lotes para oferecer a população. Não vejo isso como um grande problema, quando maior a oferta, maior a procura. O direito de propriedade de quem tem o lote garante seu direito de não querer vender. Os novos empreendimentos são obrigados a ter infraestrutura de asfalto, água e energia. Acho que o José Augusto está certo, temos que criar o ordenamento jurídico correto, para a lei regular a forma de ocupação. Se sou loteador não vou vender o lote a um preço menor do que o de mercado. Todo mundo faz um estudo de viabilidade econômica para abrir novos empreendimentos. E isso regula automaticamente a ocupação.

Alessandro

Com relação a questão do lote vazio, não há dificuldade de morar ao lado dele. Se a pessoa mantiver o lote limpo, construir a calçada, não há problema. O fato de ter vários lotes vazios, se o cara paga o seu ITU, a prefeitura usará esse dinheiro para suas necessidades. Isso não pode impedir a abertura de novos loteamentos. Precisamos ter um cumprimento de regras adequado.

Ester

Ester mostrou a evolução do perímetro de 2015 a 2021. Falou da importância da escuta que estamos fazendo e da preocupação de manter a prosperidade da cidade e a preocupação com as pessoas que investem e trabalham com ela. Essa fala é importante para entender a visão do empreendedor sobre a cidade. Quanto mais coisas a gente tiver na cidade, melhor. Escola, casas, tudo o mais. Quem vai ter que passar varrendo a rua, pagar a iluminação pública, recolher o lixo em frente a esses lotes vagos vai ser a prefeitura. É por isso que precisamos combater os vazios urbanos.