Relatório da Reunião Setorial Limites mínimos dos lotes urbanos, desdobramentos e desdobros

Revisão do Plano Diretor de Itumbiara

Relatório Reunião Setorial

Limites mínimos dos lotes urbanos, desdobramentos e desdobros

Data: 10/11/2021

Horário: 15h

Local: Auditório do Palácio 12 de outubro, Itumbiara

Iniciamos a Reunião no horário previsto. O presidente do CONDUR Wender Borges abriu a reunião dando boas vindas a todos e anunciando o início do processo de escuta comunitária e debates sobre o Plano Diretor. O Diretor de Projetos da ARCA, Gerson Neto fez uma fala introdutória falando sobre os diferentes tipos de ocupação urbana na história. Lembrou que a pandemia impõe maior cuidado na regulação da ocupação urbana e da necessidade da exigência de recuos laterais e de fundo para garantir iluminação natural, ventilação cruzada, redução de ruídos entre os vizinhos e mitigar o trânsito de insetos e roedores entre as casas. Lembrou também a importância de manter áreas permeáveis nos lotes e espaço para plantas e árvores, que possibilitam um ambiente menos quente e mais agradável. Em seguida, os participantes fizeram um intenso debate relatado a seguir.

Nolvandi Junior

Paris não é uma cidade modelo. É uma cidade antiga, velha. O modelo de Berlim, Manhattan, Hong Kong. No momento da humanidade as pessoas não estão procurando lotes grandes. Não encontramos pessoas para trabalhar nas casas. Só vão a casa para dormir. No final de semana viajam ou saem para o lazer. As cidades se compactam para que não se alonguem as vias, diminuindo os custos de infraestrutura do poder público. Quanto mais compacta a cidade mais fácil para se cuidar, até mesmo por causa da mobilidade. O apartamento não tem as condições relatadas como ideal, então por que não podemos ter lotes de 125 metros? Qual a diferença entre 5 metros ou 6 metros de frente. O custo do lote é alto e da construção também. A renda da população não propicia a compra de um lote maior. O dono tem o direito de usar o lote como ele quiser. São Paulo tem apartamentos de 25 metros quadrados. As pessoas estão procurando espaços reduzidos para morar. Elas procuram espaços para festas, não usam mais as casas ou apartamentos para reuniões. Daqui a alguns anos as pessoas não vão ter carro, vão usar o UBER. Na minha visão deveriam ter bairros para as pessoas de baixa renda, não que seja uma segregação, mas a evolução vai fazendo as transformações. As casas se transformam, as pessoas remembram imóveis. É impossível se engessar uma cidade. Um dos setores de mais atividades é a construção civil, e é onde os mais pobres e vulneráveis conseguem trabalho. Temos pensar bem, porque não é só em beleza que temos que pensar. Temos que atender essas necessidades.

Bruno AENGE

A discussão é muito bem vinda e que saia uma qualificação das regras do jogo para dar mais segurança jurídica para quem pretende fazer investimentos na construção civil. A questão do desdobro funciona em vários municípios.

Sergio Nagata CAU

Esse é um dos temas mais importantes da revisão do Plano Diretor. Envolve vários aspectos e nós temos que ter cuidado nessa discussão. Essa questão de tamanho de terreno nós aqui não conseguiríamos determinar sem ouvir os usuários. Temos que agendar reuniões com eles para saber. Sobre a questão técnica, o próprio Plano Diretor tem alguns dispositivos que regulam a incomodidade. Dentro desse fator de incomodidade, poluição, som, tráfego urbano, quando fazemos um limite frontal muito pequeno prejudica as vias de circulação. São vários aspectos. Existe o interesse pelo adensamento nas cidades para que as pessoas possam morar perto do trabalho. Há algum tempo houve um prefeito que congelou a expansão urbana, supervalorizando os terrenos. Essa discussão de adensamento é limitada. Sugiro uma liberalidade na expansão urbana. Você vê as pessoas nos bairros tendo a oportunidade de fazer autoconstrução, abrir novos negócios com novas oportunidades para o desenvolvimento econômico. Nos novos loteamentos a infraestrutura é por conta do empreendedor. Existe margem para ampliar o perímetro urbano. É um tema difícil, nessa reunião não conseguiríamos resolver. Aqui estamos os notáveis da cidade, mas as pessoas que realmente vão utilizar não foram ouvidas. Lote de 125 não está na Constituição, está na Lei Federal 6766. Um pouquinho mais adiante na mesma lei fala sobre a edificação de interesse social, que é feita pelo poder público.

Alessandro CREA

Eu gostaria que o Plano Diretor de Itumbiara ajudasse a engenharia a encontrar soluções. Quero fazer uma casa de 100 metros, que se busque uma compensação para que seja possível. Itumbiara é um cenário diverso. A engenharia tem a capacidade de condicionar os estudos dessas compensações. Fazer estacionamentos onde não há espaço onde se pode estacionar na rua. Não podemos pensar em inibições. O mundo é dinâmico e temos que pensar o Plano Diretor para 20, 30 anos pra frente. Vamos usar a engenharia para criar uma cidade melhor, boa de se viver. Temos que ouvir quem usa a cidade. Pode ser que as pessoas prefiram morar em lugares menores. É um tema difícil, mas a engenharia pode encontrar as soluções e as compensações.

Ivan Guerim

O colega Alessandro foi muito feliz. O conceito do Plano Diretor é direcionar o uso do solo da cidade. Vamos ter área industrial, comercial e residencial. O Plano Diretor limita e cria regras de uso. Ele já existe, a questão é atualizar e revisar.

Helmiton – Engenheiro

Nós temos uma cidade de 100 mil habitantes, de médio a pequena. Nossa cidade é um leque, uma mão aberta. No punho está a Beira Rio. A cidade que mais assemelha em característica é Santos, que tem seus canais, como nós temos nossos córregos. Puxando as radiais continua se formando o leque. Com isso fica tudo perto. A questão do desdobro, houve represamento de loteamentos que provocou uma valorização imobiliária. A cidade tem menos de 5 quilômetros de raio dentro desse leque. Loteamento dá dinheiro, e é o interesse de alguns que trabalham o direcionamento da cidade. Isso tem que acabar, quem tem capacidade de investimentos deve fazê-lo, não limitar o ganho de loteamentos para poucos. Precisamos aprovar os loteamentos e liberar os investimentos. Propõe um raio de 10km para expansão. Então a questão do desdobro some porque o lote vai cair para seu preço real. A questão dos rios e córregos, está tudo sendo urbanizado, as APPs estão virando cidade e precisam ser regularizadas. A mesma coisa para as casas a beira do lago. Precisamos mudar a lei, caso haja vontade nossa de mudar. O ordenamento urbano está mudando e precisamos regularizar essas construções em áreas de APP para que haja ordenamento dessas áreas, controle do lixo. O maior centro do país será Goiânia e Brasília, substituindo São Paulo. Itumbiara está nesse eixo de desenvolvimento, precisamos deixar que o capital trabalhe gerando disponibilidade de produtos. Tem quem compre o preço sobe, não tem o preço baixa. Eu gosto da área urbana e tenho interesse financeiro. Tem que deixar a cidade crescer. A pessoa só investe na cidade onde ela vê horizonte.

Nolvandi

Itumbiara tem pouca disponibilidade de lotes, deveria ter sido aberto mais loteamentos. Foram colocadas com áreas urbanas vários setores e o Ministério Publico derrubou. Nós mesmos temos uma área que queremos abrir loteamentos, mas não pode porque o MP impediu por ser área rural. Concordo que a maior disponibilidade de lotes vai baixar o preço. Mas o mercado funciona diferente, você não direciona. Ter muitos lotes não garante que vai baixar o preço.

Helmiton – Engenheiro

Sobre a promotoria, ela deveria estar presente nessas reuniões para ouvir nosso debate e participar dele.

Nolvandi

Eu tenho um loteamento na área do lago que o Ze Gomes transformou em área urbana e a promotoria impediu o loteamento. Precisa trazer segurança jurídica para esses empreendimentos. Nós fizemos o Jardim Europa. Lá tem rede de esgoto, energia e rede pluvial da melhor. Para entregar algumas casas eu fiz o asfalto, por causa de exigência da Caixa. Vários problemas tem que ser regulamentados. O empresário quer fazer mas a lei não permite. Precisamos de regras claras e segurança jurídica. As restrições podem fazer os empresários saírem da cidade. 30 mil hoje não faz nem um lote.

Sergio Nagata

A discussão do lago será outro dia. Buriti tem condomínios, tem muitas ocupações nas margens do lago. Porque essa legislação daqui está diferente da de lá? Esse é um tema que vai ser tratado mais adiante, mas se aqui não funciona as pessoas vão investir em outros municípios. Temos que aprofundar, ouvir os interessados, os usuários. Podemos liberar apenas uma fração dos loteamentos para lotes pequenos, gerando diversidade.

Daniel Estação Reciclar

A minha preocupação vai ao encontro da ampliação desse debate. Temos aqui empreendedores que lidam com a construção civil. Poderíamos ter aqui pessoas que foram contemplados com as construções para ouví-los. Eu queria trazer o depoimento de uma pessoa da comunidade, de um desses bairros novos. O depoimento diz: “O vendedor que vende essas casas fazem uma lavagem cerebral, eles iludem as pessoas. As pessoas tem sonho, as pessoas querem comprar uma casa pequena e fazer um sobrado, mas com que dinheiro? Eles estão vendendo essas casas parcelando uma parte fora do banco, obrigando ao pagamento das duas despesas.” Em todos os locais vamos encontrar pessoas que estão contentes, outras não. Portanto, temos que ouvir as pessoas para que elas possam participar do debate.

Neude – servidor da prefeitura

Eu quero levantar essa parte ambiental da questão. A gente as vezes se preocupa só com a parte de investimentos. Mas precisamos lembrar que Itumbiara tem 15 mil lotes vagos. Essas casas de 5 metros de frente, já se imaginou morando em uma casa dessas, tentando estacionar o seu carro. É possível ter uma área permeável dentro de 125 metros quadrados, o calor que deve ser lá dentro. A gente precisa pensar que realmente compensa continuar com essa idéia de ter lote com 5 metros de frente. Itumbiara tem muito espaço já aberto para investimento. Em 1990 Rio Verde tinha 90 mil habitantes, hoje tem 200 mil, um crescimento que Itumbiara não acompanhou. Esse planejamento precisa ser feito em Itumbiara. Será que aqui vamos criar favelas, pontos degradados de ocupação da cidade? Temos que pensar na qualidade de vida que vamos dar a nossa população.

Arthur – servidor da prefeitura

Muito bom a gente conseguir discutir esse assunto tão importante pra cidade. Um dos fatores mais importantes é a importância de quem já está morando no local nesse processo. A gente precisa muito da participação delas. Precisamos ir até eles buscar essa informação delas. Temos vários amigos e conhecidos que reclamam que as pessoas não podem receber visitas nas casas que estão nos lotes muito pequenos. Quando projeta, aprova um projeto que depois será desdobrado em 3 lotes, onde era pra ter 300 casas, se desdobram em 900, trazendo grande pressão sobre a infraestrutura, inclusive pela disponibilidade de água. Eu acredito que conseguimos construir acordos junto com a população. A promotoria é fiscal da lei, ela barra os loteamentos que não obedecem a lei. Esse é o momento para atualizar a lei e construir uma legislação mais adequada.

Jose Humberto – Construtor e Corretor de Imóveis

Como construtor e como corretor, acho que a discussão está distorcida. Quando se fala nas casas de 5 metros, a questão é só o planejamento para que tenha esgotamento sanitário. Essa casas foi planejada, feita e vendida, com financiamento de uma instituição financeira rigorosa, obedece aos critérios legais de permeabilidade do solo. Nossos projetos deixam áreas permeáveis acima dos exigidos, mas que muitas vezes é concretada depois pelos moradores. A pessoa compra uma casa real, não na planta. Rio Verde tem 11 bairros de casas em lotes de 5 por 25. E isso foi feito com planejamento. 3 praças podem abrigar esses carros de visitas que vão até o bairro. O morador recebe visitas em apenas 5 dias por ano. Esse usuário estava morando na casa da sogra e ele conquistou sua casa própria. Não podemos levar em consideração um caso isolado de quem está insatisfeita. Ele tem 2 vagas de carro na garagem. Não há inimizade com os vizinhos. Quando se muda uma legislação, tem que ter previsibilidade para quem é investidor. Quando se muda um investimento no meio do caminho… A proibição de desdobro atrapalha os investimentos. No Sonho Verde, quem comprou e não conseguiu construir não poderá vender para um investidor, que não terá interesse no lote porque não pode desdobrar. Não pode-se chegar agora e mudar as regras do jogo porque vai prejudicar os donos de terreno que compraram e não conseguem construir. Já tá lá, temos que flexibilizar para incentivar a ocupação.

Nolvandi

Sobre a gravação que fala que a pessoa paga duas prestações, é porque a Caixa só financia 80% e o construtor financia a entrada pra ela

Ângelo Cavalcante – Economista e Professor da UEG

Sou economista e estou ha 12 anos pesquisando o município de Itumbiara. Como ela se organiza, quem ficou com o que. É um debate difícil e todos temos que ter paciência, cautela. Nesse período criamos um Frankenstein, um monstro, inviável especialmente para os mais pobres. Penso que antes de discutir as dimensões de um lote, que é um debate dos mais importantes, a gente talvez pudesse discutir em que estratégia de gestão do ordenamento urbano isso entra. A urbanização no Brasil é uma tragédia. São várias perspectivas, os empresários, os empreendedores não fazem nada de errado ao defender seus interesses. Há uma tendência global de redefinir as cidades. Um outro aspecto tenebroso para o mundo é o aspecto da mobilidade. A cidade não aguenta mais tanto carro. Muita poluição. Na Europa o debate de reduzir o consumo de combustíveis fósseis está avançado, existem muitas áreas onde o carro não entra, se entrar só se for elétrico. Nosso Plano Diretor deve ser regido pelo interesse público, da maioria. Não interessa aos empresários sérios e inteligentes que o meio ambiente seja destruído. Ele sabe que a qualidade do ar é necessária, que a preservação ambiental é importante, que não podemos jogar nossa população em guetos urbanos, em áreas insalubres. A prefeitura não tem um equipamento urbano fundamental para uso da imensa maioria da população. Vamos priorizar os interesses corporativos, das taxas de lucro do empresariado ou a qualidade de vida na cidade? O senhor tem os seus negócios, mas dois terços da população vive com um salario mínimo, que não tem acesso a cultura, teatro, são como burros de carga. Itumbiara é um moedor de gente, embrutece as pessoas. O que penso que é fundamental, e com o que os empresários tem muito que contribuir, Itumbiara não vai suportar esse tipo de perspectiva apriorística, que contemple apenas os interesses de um pequeno grupo de 10 famílias, 500 pessoas. É a lógica de concentração de capitais. Quero dizer que a cidade tem o direito as áreas verdes, a qualidade de suas águas, a uma qualidade de vida para todos. Ou as mesmas elites vão criar um monstro que não conseguirão administrar depois porque essa fera se volta contra vocês na forma de violência, de tensão social. Isso aqui não é uma reunião da Associação Comercial, é uma reunião da prefeitura e que tem que contemplar o interesse público.

Alcinor de Olivera – Empresário do setor de materiais de construção e construtor

O fundamental do meio ambiente tem que ser preservado. As áreas que os técnicos indicam. Temos que prover moradia para as pessoas também. Quem não tem condições de comprar uma casa grande que possa ter disponibilizada um imóvel mais barato. Se a pessoa não consegue pagar pela casa, ela não deveria ter feito o negócio, cada um sabe o peso de sua responsabilidade. Temos que usar a engenharia, o meio ambiente e o bom senso.

Artur

Uma das coisas que os analistas da agência vivenciam muito é saber explorar bem as áreas verdes da cidade. Há um apelo da população em ir a essas áreas. A Beira Rio fica lotada por causa do rio que é muito bonito. Quantas outras áreas ambientais que a gente pode urbanizar para que sejam atrativas para a população. Vejam o quanto o lago de Araporã ficou bonito e atrativo. Quando tem uma área verde muitos veem como um problema e não tem uma visão do potencial desse local. A gente precisa explorar o verde em conexão com a cidade toda. Temos uma oportunidade disso e estamos desmatando o máximo ali, áreas que poderiam ser um grande parque linear, dando acesso a outros setores e que muitas vezes as pessoas querem lotear o máximo.

Helmiton – Engenheiro

O primeiro Plano Diretor foi feito e nunca mais foi debatido. Quando o Ze Gomes assumiu o Ministério exigiu que se fizesse o Plano Diretor, que deveria ter sido revisado a cada 5 anos, porque as demandas vão mudando. Eu quando fui presidente da Associação de Engenheiros defendi a revisão, mas não deixaram. Mas precisamos atualizar o Plano. Precisamos nos preocupar com os vazios urbanos, usando os instrumentos de habitação que já existem. Temos que ser realistas na questão do capital, o dinheiro é sábio. O Capital não tem dono, ele é o capital pelo capital. Nós como sociedade, o poder publico está aqui para cuidar da população. Mas não podemos ser omissos que cidades que se comportam de forma mais aberta, que investidores que ponham capital deixem a cidade para investir em outras que tenham regras mais permissivas. Percebo que a zona rural está mais evoluída que a urbana, porque lá é permitida as compensações que não se permite na área urbana. A promotoria precisa estar presente nesses debates para que ela entenda a nossa posição.

Encerramos a reunião dentro do tempo de duas horas, após o término de todas as inscrições. Wender Borges encerrou a reunião convidando todos e todas a acompanhar os próximos debates.