Neste artigo vamos analisar o Plano Diretor de Goi\u00e2nia, mas \u00e9 importante lembrar que as bases principais de ocupa\u00e7\u00e3o do solo servem para todas as cidades brasileiras e os conflitos s\u00e3o praticamente os mesmos em todas elas. Os temas centrais de que tratam os Planos Diretores s\u00e3o Meio Ambiente, Densidade Urbana, Zoneamento Urbano e Per\u00edmetro Urbano. Apesar de eles n\u00e3o estarem assim separados pela lei federal 10.257\/2001, o Estatuto das Cidades, todos esses temas s\u00e3o tratados pela lei na apresenta\u00e7\u00e3o de seus dispositivos regulados. A delimita\u00e7\u00e3o desses temas como centro da ocupa\u00e7\u00e3o do solo \u00e9 definida por Everaldo Pastore, professor de Planejamento Urbano da PUC-Goi\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n
Meio Ambiente<\/strong><\/p>\n\n\n\n A primeira leitura que deve ser feita na cidade \u00e9 sobre o meio ambiente. A cidade se assenta sobre um meio f\u00edsico que a antecede e deve respeitar suas caracter\u00edsticas para manter os fluxos hidrol\u00f3gicos, geol\u00f3gicos e ecol\u00f3gicos caracter\u00edsticos desse territ\u00f3rio. O desrespeito a esse ambiente original imp\u00f5e \u00e0 cidade uma s\u00e9rie de problemas ambientais, como alagamentos, infesta\u00e7\u00e3o por doen\u00e7as, deslizamentos de terra, eros\u00f5es, extin\u00e7\u00e3o de nascentes e cursos d\u2019\u00e1gua, entre outros.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 por isso que perto de rios e nascentes \u00e9 preciso ter \u00e1reas de prote\u00e7\u00e3o, parques e unidades de conserva\u00e7\u00e3o. Quando esses territ\u00f3rios s\u00e3o ocupados por moradias, devem ser ch\u00e1caras ou lotes grandes, o que quer dizer ter baixa densidade populacional e ocupadas por poucas \u00e1reas impermeabilizadas com concreto ou asfalto. Tamb\u00e9m deve-se respeitar o fluxo das \u00e1guas subterr\u00e2neas, proibindo a constru\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios perto de nascentes, pelo risco de obstru\u00ed-las, como temos visto acontecer em alguns parques de algumas cidades.<\/p>\n\n\n\n Per\u00edmetro urbano Por\u00e9m, na C\u00e2mara, um grupo de vereadores fez uma emenda reduzindo de forma radical as \u00e1reas rurais previstas no PL 23, aumentando a \u00e1rea urbana da cidade em 27,37%. Essa proposta \u00e9 absurda, uma vez que perto de um ter\u00e7o da cidade j\u00e1 se constitui de vazios urbanos que est\u00e3o sendo especulados e ficam vazios esperando que seus pre\u00e7os subam. Com essa proposta de emenda, os vazios urbanos dentro do per\u00edmetro somariam mais de 50% do territ\u00f3rio da cidade. A expans\u00e3o urbana \u00e9 um instrumento de planejamento do qual se lan\u00e7a m\u00e3o quando h\u00e1 expectativa de crescimento populacional que justifique a abertura de novos loteamentos.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m de Goi\u00e2nia j\u00e1 ter muitos terrenos vazios, a expectativa de crescimento \u00e9 baixa, segundo dados do IBGE. Esses dados s\u00e3o prejudicados pela n\u00e3o realiza\u00e7\u00e3o do Censo em 2020, mas as proje\u00e7\u00f5es estat\u00edsticas indicam que a taxa de crescimento populacional de Goi\u00e2nia diminuir\u00e1 ano a ano. Em 2010, no \u00faltimo Censo, a taxa era de 2,25% ao ano e a estimativa \u00e9 de que cair\u00e1 a 0,88% em 2040. A expectativa de popula\u00e7\u00e3o para a Goi\u00e2nia de 2040 \u00e9 de 1.829.665 habitantes, segundo o estudo de demanda feito pela Rede Metropolitana de Transporte Coletivo de Goi\u00e2nia (RMTC) em 2013.<\/p>\n\n\n\n A an\u00e1lise \u00e9 antiga, mas n\u00e3o est\u00e1 defasada, j\u00e1 que n\u00e3o fizemos a contagem censit\u00e1ria em 2020. Considerando que a popula\u00e7\u00e3o estimada para 2020 em Goi\u00e2nia pelo IBGE \u00e9 de 1.536.097 habitantes, esse crescimento de 293.568 habitantes n\u00e3o seria suficiente sequer para ocupar os vazios urbanos j\u00e1 existentes, muito menos para justificar \u00e1reas de expans\u00e3o urbana. Isso quer dizer que j\u00e1 temos \u00e1reas urbanas em Goi\u00e2nia que nunca ser\u00e3o ocupadas.<\/p>\n\n\n\n O diagn\u00f3stico que podemos fazer \u00e9 de que a cidade de Goi\u00e2nia j\u00e1 tem lotes vazios demais e que \u00e9 preciso ocup\u00e1-los, pois eles encarecem os custos de infraestrutura da cidade, inviabilizando sua manuten\u00e7\u00e3o e condenando seu futuro.<\/p>\n\n\n\n O controle do per\u00edmetro \u00e9 importante para qualquer cidade, e a cr\u00edtica feita a Goi\u00e2nia vale para todas as outras. Abrir loteamentos para ocupa\u00e7\u00e3o populacional acima do apontado pelas estat\u00edsticas do IBGE para as curvas de previs\u00e3o de crescimento populacional \u00e9 irresponsabilidade e, para mim, crime de improbidade administrativa. Depois de aberto o loteamento \u00e9 praticamente imposs\u00edvel a revers\u00e3o dessa medida e a cidade vai ter que conviver eternamente com esses vazios urbanos. O Professor Everaldo Pastore aponta tamb\u00e9m que a determina\u00e7\u00e3o do Estatuto das Cidades de revisar os Planos Diretores a cada 10 anos limita a expans\u00e3o da cidade para o crescimento populacional ao esperado para esse per\u00edodo. Isso quer dizer que a cidade n\u00e3o pode justificar a abertura loteamentos pensando na ocupa\u00e7\u00e3o um horizonte de 20 anos.<\/p>\n\n\n\n Zoneamento Esse planejamento \u00e9 feito com base na infraestrutura da cidade, capacidade das redes de esgotos, abastecimento de \u00e1gua pot\u00e1vel, energia el\u00e9trica e outros e tamb\u00e9m com base no Plano de Mobilidade Urbana.<\/p>\n\n\n\n O princ\u00edpio geral de ocupa\u00e7\u00e3o da cidade de Goi\u00e2nia, segundo o PL 23, \u00e9 a \u201cotimiza\u00e7\u00e3o do uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo ao longo dos Eixos de Desenvolvimento estruturados no transporte p\u00fablico coletivo\u201d (Art. 21, II). O objetivo \u00e9 que grande parte da popula\u00e7\u00e3o futura tenha sua resid\u00eancia pr\u00f3xima \u00e0s linhas de transporte coletivo mais intensivas, a partir da estrutura do transporte coletivo da cidade.<\/p>\n\n\n\n Esse princ\u00edpio segue o modelo de Curitiba, implantado e defendido pelo urbanista e ex-prefeito daquela cidade Jaime Lerner, falecido recentemente. S\u00e3o Paulo tamb\u00e9m segue esse princ\u00edpio, incentivando o adensamento nas quadras pr\u00f3ximas a esta\u00e7\u00f5es do metr\u00f4. A diferen\u00e7a para Goi\u00e2nia \u00e9 que a cidade enfrenta d\u00e9cadas de dificuldades para melhorar a qualidade do transporte coletivo, que perde passageiros a cada ano, fragilizando o princ\u00edpio da proposta. Muitos urbanistas goianos j\u00e1 buscam superar esse paradigma, propondo uma ocupa\u00e7\u00e3o a partir das centralidades, analisando cada bairro com suas especificidades em vez de aplicar regras gerais para a cidade.<\/p>\n\n\n\n No caso de Goi\u00e2nia, os Eixos de Desenvolvimento s\u00e3o assentados sobre corredores que saem das ruas principais e parecem ganhar vida serpenteando pela cidade. O problema \u00e9 que nessa andan\u00e7a tr\u00f4pega bairros e regi\u00f5es onde n\u00e3o existe um transporte coletivo robusto s\u00e3o transformados em \u00e1reas adens\u00e1veis e muitas ruas estreitas viram eixos de desenvolvimento, contrariando a premissa de planejamento proposta no Plano.<\/p>\n\n\n\n Isso leva a crer que o planejamento econ\u00f4mico da cidade n\u00e3o est\u00e1 dado claramente no texto de lei, mas escondido nos mapas anexos. O Anexo XVII traz um mapa onde se delimitam as \u00c1reas de Programas Especiais. S\u00e3o \u00e1reas com pol\u00edticas especiais de uso do solo de interesse urban\u00edstico, social, ambiental ou econ\u00f4mico. Ali est\u00e3o delimitadas muitas \u00e1reas das quais o texto de lei n\u00e3o fala, o que refor\u00e7a a sensa\u00e7\u00e3o de estranhamento, j\u00e1 que os Anexos fazem parte da lei e ser\u00e3o votados pela C\u00e2mara Municipal. Mas como um vereador pede o destaque de uma linha no mapa para vota\u00e7\u00e3o em separado?<\/p>\n\n\n\n Densidade Urbana O mercado imobili\u00e1rio \u00e9 limitado por condi\u00e7\u00f5es estabelecidas pelas din\u00e2micas social e econ\u00f4mica. Quando uma fam\u00edlia compra um im\u00f3vel para morar, ela o faz por necessidade de mais espa\u00e7o, pela mudan\u00e7a em seu padr\u00e3o de vida, pela busca de maior seguran\u00e7a, entre outros muitos fatores.<\/p>\n\n\n\n Seria estranho pensar que uma fam\u00edlia pudesse manter mais do que apenas um im\u00f3vel como moradia: cada fam\u00edlia s\u00f3 precisa de um domic\u00edlio. Evidentemente, existe outro tipo de comprador de im\u00f3veis, o que o faz para investir e explorar os proventos do aluguel. Ainda assim, o sucesso desse investimento depende da exist\u00eancia de um d\u00e9ficit habitacional para que hajam fam\u00edlias interessadas em alugar esse im\u00f3vel; o fim acaba sendo o mesmo, o uso como resid\u00eancia de cada im\u00f3vel por uma \u00fanica fam\u00edlia. Portanto, a destina\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis \u2013 e podemos dizer do mercado imobili\u00e1rio \u2013 n\u00e3o \u00e9 determinada pelo investimento da incorporadora, construtora ou da imobili\u00e1ria que vai comercializ\u00e1-lo, mas por essa demanda socioecon\u00f4mica. Pois esse mercado limitado est\u00e1 em disputa. Entre as op\u00e7\u00f5es de compra ou aluguel, encontram-se apartamentos ou casas, novos ou usados. Disputando esse mercado est\u00e3o grandes construtoras de pr\u00e9dios de apartamentos, pequenas e m\u00e9dias empresas de engenharia construtoras de casas, conjuntos de geminados, pequenos pr\u00e9dios comunit\u00e1rios e tamb\u00e9m um grande n\u00famero de im\u00f3veis usados: apartamentos e casas por todos os bairros.<\/p>\n\n\n\n Quando uma regra urban\u00edstica privilegia um desses concorrentes, ela cria um desequil\u00edbrio de mercado, um protecionismo econ\u00f4mico. Nesse caso, o poder p\u00fablico provoca uma concorr\u00eancia desleal que gera uma crise na cidade e um desequil\u00edbrio que se refletir\u00e1 em caos urbano.<\/p>\n\n\n\n Goi\u00e2nia vive esse desequil\u00edbrio h\u00e1 muitos anos. Ele foi respons\u00e1vel pela superdensidade nos bairros Setor Bueno, Setor Oeste e Jardim Goi\u00e1s, que hoje s\u00e3o marcados como \u00e1reas de desacelera\u00e7\u00e3o de densidade exatamente por essa ocupa\u00e7\u00e3o excessiva no passado. Por outro lado, outros bairros mais antigos, onde predominam os im\u00f3veis usados, convivem com muitas unidades abandonadas. Isso acontece por variados motivos, mas um ambiente marcado pela baixa competitividade desses im\u00f3veis diante das facilidades e incentivos conquistados pelas grandes incorporadoras \u2013 por meio de fortes lobbies mantidos junto ao poder p\u00fablico \u2013 para seus grandes empreendimentos \u00e9 determinante para esse abandono, ainda que essa verdade esteja invis\u00edvel para os propriet\u00e1rios desses im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n A eleva\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os dos terrenos nos \u00faltimos 15 anos \u00e9 em parte um dos grandes problemas que prejudicam o desenvolvimento da cidade com justi\u00e7a social e o acesso universal ao lote urbano. \u00c9 necess\u00e1rio que a Prefeitura aja para, com planejamento, instituir pol\u00edticas p\u00fablicas que reduzam o pre\u00e7o dos lotes.<\/p>\n\n\n\n Esse instrumento \u00e9 o Imposto Progressivo no Tempo, previsto no Estatuto das Cidades, que obriga a destina\u00e7\u00e3o ou edifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel mediante notifica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio para que construa na \u00e1rea. Caso n\u00e3o o fa\u00e7a, a al\u00edquota do imposto sobe progressivamente e, ap\u00f3s cinco anos, o im\u00f3vel poder\u00e1 ser desapropriado com pagamento em t\u00edtulos da d\u00edvida p\u00fablica. Esse dispositivo est\u00e1 no Estatuto das Cidades e tem objetivo de possibilitar o controle da especula\u00e7\u00e3o. Ele tamb\u00e9m est\u00e1 regulamentado no Plano Diretor de Goi\u00e2nia desde a lei 171\/2007, mas as notifica\u00e7\u00f5es nunca foram enviadas aos propriet\u00e1rios especuladores.<\/p>\n\n\n\n H\u00e1 um consenso entre urbanistas de que a densidade ideal de uma cidade estaria por volta de 250 a 500 habitantes por hectare. Isso quer dizer que para um lote m\u00e9dio de 360 metros quadrados, o que quer dizer que em m\u00e9dia a cada 88,4 metros quadrados de terreno deve abrigar uma fam\u00edlia. Digo em m\u00e9dia porque tem fam\u00edlias que ocupam casas t\u00e9rreas em lotes de 180, 360, 480 ou 1000 metros quadrados e tem grupos de 120 fam\u00edlias que ocupam edif\u00edcios de 30 andares com 4 apartamentos por andar em um lote de 1000 metros quadrados. No caso de Goi\u00e2nia, que se reflete em quase todas as cidades do Brasil, enquanto alguns bairros tem densidade inferior a 50 habitantes por hectare por causa da grande quantidade de lotes vazios ou desocupados, outros bairros t\u00eam densidades acima de 1000 habitantes por hectare, por causa do excesso de pr\u00e9dios constru\u00eddos.<\/p>\n\n\n\n O resultado da superpopula\u00e7\u00e3o do bairro \u00e9 a press\u00e3o sobre a infraestrutura: esgoto, energia, tr\u00e2nsito nas ruas, estacionamentos, redes de \u00e1gua tratada, falta de espa\u00e7os para pequenos com\u00e9rcios, ambiente com excesso de polui\u00e7\u00e3o sonora. Algumas vantagens tamb\u00e9m podem ser percebidas pelos moradores desses bairros como maior seguran\u00e7a e facilidade de acesso a servi\u00e7os. Idealmente a cidade deve buscar um equil\u00edbrio evitando regi\u00f5es muito adensadas e seus pr\u00e9dios muito altos, que ainda impactam a sua vizinhan\u00e7a pela perda de privacidade e pelo sombreamento da luz solar.<\/p>\n\n\n\n Uma estrat\u00e9gia perversa usada pelo criadores de Planos Diretores ruins \u00e9 deixar buracos na Lei com a expectativa de outras leis complementares para a regulamenta\u00e7\u00e3o de instrumentos importantes que podem ter grande impacto sobre a cidade. O Estatuto das Cidades exige um processo participativo na constru\u00e7\u00e3o do Plano Diretor, com a obriga\u00e7\u00e3o de realiza\u00e7\u00e3o de audi\u00eancias p\u00fablicas. Esse processo n\u00e3o se repete na tramita\u00e7\u00e3o de outras leis impactantes sobre a ocupa\u00e7\u00e3o do territ\u00f3rio e acabam por n\u00e3o ter o acompanhamento adequado pela sociedade nem participar do debate p\u00fablico na imprensa. Outro efeito dessa estrat\u00e9gia \u00e9 dividir o veneno, quando das propostas perversas, em pequenas doses para evitar que se perceba seu sabor amargo.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o Muitos moradores buscam a manuten\u00e7\u00e3o desses espa\u00e7os de vida tranquila por lhes proporcionar mais qualidade de vida. Por isso, alguns bairros se mobilizaram fortemente para evitar os ataques da especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e das grandes construtoras, que buscam ganhar o m\u00e1ximo lucro no menor tempo poss\u00edvel com a comercializa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis constru\u00eddos com aproveitamento m\u00e1ximo dos terrenos. A cidade est\u00e1 em disputa e muitas pessoas n\u00e3o sabem e n\u00e3o percebem. A participa\u00e7\u00e3o popular \u00e9 uma exig\u00eancia legal para o planejamento urbano, mas \u00e9 tamb\u00e9m um obst\u00e1culo para o avan\u00e7o das pretens\u00f5es dos atores que buscam mercantilizar a cidade.<\/p>\n\n\n\n O poder p\u00fablico precisa estar atento a essa realidade e compreend\u00ea-la. O Planejamento Urbano, n\u00e3o \u00e9 est\u00e1tico, \u00e9 uma pr\u00e1tica. O Plano Diretor \u00e9 um acordo orientador, mas a cidade \u00e9 constru\u00edda no dia a dia. Precisamos aumentar a participa\u00e7\u00e3o popular na constru\u00e7\u00e3o desse acordo e no acompanhamento do desenvolvimento da cidade para que a qualidade de vida do cidad\u00e3o comum seja protegida e o interesse comum contemplado. Tamb\u00e9m \u00e9 importante a reconstru\u00e7\u00e3o do \u00f3rg\u00e3o de planejamento nas grandes cidades. Em Goi\u00e2nia existiu um \u00f3rg\u00e3o assim de 1975 at\u00e9 1999, o Instituto de Planejamento Municipal (Iplan). Esse seria um \u00f3rg\u00e3o pensante de pol\u00edticas p\u00fablicas para responda \u00e0s transforma\u00e7\u00f5es constantes e cotidianas da cidade, muito diferente das Secretarias de Planejamento que exercem apenas um papel burocr\u00e1tico de aprova\u00e7\u00e3o de projetos de engenharia.<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m falta aos Planos Diretores regulamentarem a Medida Provis\u00f3ria 2.220\/2001 que disp\u00f5e sobre o Par\u00e1grafo primeiro do artigo 183 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal que cria a concess\u00e3o de uso especial para fins de moradia. Esse instrumento \u00e9 feito para regularizar \u00e1reas de posse nas cidades com a concess\u00e3o de uso de im\u00f3veis de at\u00e9 250 metros quadrados localizados em \u00e1reas p\u00fablicas. Esse dispositivo estaria no Estatuto das Cidades, mas foi vetado pelo Pal\u00e1cio do Planalto que depois de fazer ajustes publicou o dispositivo como medida provis\u00f3ria. Este \u00e9 um dispositivo que diz respeito aos pobres, assegurando seu direito a suas posses urbanas e criando um instituto novo, concedendo n\u00e3o a propriedade alien\u00e1vel mas o direito de uso est\u00e1vel, com perda do im\u00f3vel em caso de \u201co concession\u00e1rio dar ao im\u00f3vel destina\u00e7\u00e3o diversa da moradia para si ou sua fam\u00edlia\u201de \u201co concession\u00e1rio adquirir a propriedade ou a concess\u00e3o de uso de outro im\u00f3vel urbano ou rural\u201d. Assim esse im\u00f3vel n\u00e3o volta para o mercado imobili\u00e1rio dando estabilidade para a pol\u00edtica social de habita\u00e7\u00e3o e garantindo a moradia para as fam\u00edlias possuidoras.<\/p>\n\n\n\n Conhecer o Plano Diretor \u00e9 essencial para fazer um debate qualificado e garantir o melhor acordo, com as escolhas certas, para que a cidade possa ser cada vez mais bela, justa, viva, sustent\u00e1vel, saud\u00e1vel e feliz.<\/p>\n\n\n\n Gerson Neto \u00e9 comunicador, ambientalista e especialista em Planejamento Urbano e Ambiental.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Segundo Everaldo Pastore, um grande urbanista de Goi\u00e1s, o Plano Diretor \u00e9 um acordo entre v\u00e1rios atores da cidade para buscar equil\u00edbrio entre os v\u00e1rios interesses [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":463,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0},"categories":[4,1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/431"}],"collection":[{"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=431"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/431\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":441,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/431\/revisions\/441"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/463"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=431"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=431"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arcagoias.org.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=431"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
<\/strong>A segunda caracter\u00edstica principal do planejamento urbano \u00e9 o per\u00edmetro urbano, que \u00e9 constitu\u00eddo por uma linha imagin\u00e1ria que delimita a \u00e1rea urbana em rea\u00e7\u00e3o \u00e0s \u00e1reas rurais. No caso de Goi\u00e2nia, o Projeto de Lei 23\/2019 que est\u00e1 em tramita\u00e7\u00e3o na C\u00e2mara Municipal da cidade mant\u00e9m o mesmo per\u00edmetro do Plano Diretor anterior de 2007, apenas corrigindo alguns pequenos erros cometidos nos limites anteriores que, por exemplo, deixaram fragmentos de alguns bairros fora do per\u00edmetro urbano. Isso refletiu no aumento de cerca de 6% no per\u00edmetro.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/arcagoias.org.br\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/image.png\")
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<\/strong>A terceira caracter\u00edstica que o Plano Diretor define \u00e9 o zoneamento urbano. O zoneamento \u00e9 um desenho que os planejadores fazem sobre o mapa da cidade, indicando quais regi\u00f5es ser\u00e3o estrat\u00e9gicas para as v\u00e1rias atividades econ\u00f4micas \u2013 quais ser\u00e3o as ruas de com\u00e9rcio, onde poder\u00e3o ser colocadas ind\u00fastrias de algo grau de incomodidade, quais os locais para as constru\u00e7\u00f5es destinadas a grandes eventos, onde ser\u00e1 permitido maior adensamento, com a constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios altos, quais as regi\u00f5es que precisam ser protegidas por causa da sua natureza ambiental etc.<\/p>\n\n\n\n
<\/strong>A quarta caracter\u00edstica do planejamento urbano \u00e9 o controle da densidade populacional, que quer dizer o n\u00famero de pessoas que ocupam determinada \u00e1rea da cidade. Tecnicamente a densidade \u00e9 definida pelo tamanho dos lotes, pela altura das constru\u00e7\u00f5es e pelo n\u00famero de pessoas que v\u00e3o habitar ou frequentar aquele local. Nesse item est\u00e1 o ponto mais complicado da proposta apresentada pela Prefeitura de Goi\u00e2nia porque dela depende a disputa pelo mercado da constru\u00e7\u00e3o civil, que se d\u00e1 de forma sub-rept\u00edcia, concedendo vantagens para os produtos das grandes construtoras sobre as outras op\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis \u00e0 venda no mercado, especialmente os im\u00f3veis usados e as casas constru\u00eddas por centenas de pequenas construtoras.<\/p>\n\n\n\n
<\/strong>O projeto de desenvolvimento apresentado no PL 23 para Goi\u00e2nia privilegia os grandes empreendimentos e abandona o projeto de cidade de bairros aconchegantes, com casas isoladas constru\u00eddas em lotes espa\u00e7osos onde h\u00e1 espa\u00e7o para plantar \u00e1rvores, fazer uma horta, brincar com as crian\u00e7as, fazer confraterniza\u00e7\u00f5es, onde as fam\u00edlias se sentam nas cal\u00e7adas no fim de tarde para conversar com os vizinhos.<\/p>\n\n\n\n